Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego prowadzi postępowanie administracyjne  w sprawie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji: budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach nr 4155/1 i 4155/17 j. Zgodnie z przepisami, taka decyzja o warunkach zabudowy stanowi ogólną i wstępną informację dla potencjalnego inwestora. Decyzja ta stanowi pierwszą w procesie inwestycyjnym, nie rodzi prawa do terenu i może być przenoszona na inne osoby. Wydawana jest ona przed wydaniem pozwolenia na budowę w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi decyzji uznaniowej, a jej wydanie związane jest przepisami ustawy art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli spełnione są warunki ustawowe, nie można odmówić wydania pozytywnej decyzji.
W związku z tym, że w interpelacji podziela Pan sprzeciw Rady Osiedla 'Biała Krakowska” i Spółdzielni Mieszkaniowej "Nadzieja”, w dalszej części odpowiedzi na interpelację Wydział UA odnosi się do zastrzeżeń na temat wnioskowanych inwestycji podniesionych w piśmie Rady Osiedla z dnia 10.03.2022 r.
W toku prowadzonego postępowania w dniu 21.03.2022 r. Wydział UA sporządził analizę przestrzenną zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) (Dz. U z 2003 r. nr 164 poz. 1588 ze zm.). Z analizy tej wynika, że w sąsiednim obszarze występuje zabudowa, w oparciu o którą możliwe jest wyznaczenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Z treści złożonego wniosku wynika jednak, że parametry wnioskowanej zabudowy są zbyt wysokie w porównaniu z parametrami zabudowy w obszarze analizowanym. Bezpośrednie odniesienie przestrzenne dla wnioskowanej inwestycji stanowi budynek mieszkalny wielorodzinny Spółdzielni Mieszkaniowej "Nadzieja" przy ul. Krakowskiej 23, ponieważ znajduje się na przyległej działce nr 4155/14. Podobnych budynków wielorodzinnych w analizowanym obszarze istnieje kilkanaście.
Z analizy przestrzennej wynika również, że linia zabudowy wnioskowanych budynków mieszkalnych powinna stanowić przedłużenie linii sąsiedniego budynku nr 23 t.j. w odległości 20 m od granicy z ul. Krakowską. Poza tę linię może wykraczać wyłącznie 1 kondygnacja garażu w przyziemiu, ponieważ w takiej linii istnieje na wnioskowanej działce parterowy pawilon handlowy .
Średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 23,3% powierzchni działki, co na wnioskowanej działce umożliwia zabudowę o łącznej pow. 1244 m2 dla 2 budynków. Powierzchnia 1 budynku powinna wynosić maksymalnie 648 m2 , jak powierzchnia zabudowy sąsiedniego budynku nr 23 przy ul. Krakowskiej. Powyższy wskaźnik nie uwzględnia dodatkowej powierzchni parterowego garażu w przyziemiu.
Z analizy przestrzennej wynika, że budynek nr 23 przy ul. Krakowskiej jest budynkiem 5 kondygnacyjnym (4 piętra + parter) wysokości 17,0m, licząc od strony ul. Krakowskiej. Takiej wysokości nie może przekroczyć wnioskowana zabudowa.
Pismem nr ADD.4407.85.1.2022.AP z dnia 07.03.2022 r. Miejski Zarząd Dróg ustalił warunki obsługi komunikacyjnej wnioskowanej inwestycji. MZD zezwolił na wykorzystanie istniejącego zjazdu z ul. Krakowskiej na zasadach obowiązującej organizacji ruchu i na wykorzystanie projektowanego zjazdu z odcinka drogi łączącej ul. Wapienną i ul. Boh. Westerplatte. Wbrew wnioskowi inwestora, MZD nie zezwolił na lokalizację zjazdu do inwestycji z ul. Wapiennej. Dodatkowo MZD stwierdził, że istniejące parametry odcinka drogi łączącej ul. Wapiennej z ul. Boh. Westerplatte nie pozwalają na przeniesienie docelowego ruchu generowanego przez wnioskowaną inwestycję. Wymagana jest rozbudowa tego odcinka drogi, obejmująca poszerzenie jezdni do 5m i budowę chodnika jednostronnego o szer. 2m. Obowiązek rozbudowy tego odcinka drogi spoczywał będzie na wnioskodawcy po uzgodnieniu szczegółowego zakresu rozbudowy i po zawarciu umowy z MZD. Stanowisko zarządcy dróg publicznych jest wiążące przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli wnioskodawca zmieni wniosek dostosowując gabaryty planowanych budynków do wyników analizy przestrzennej oraz zaakceptuje warunki obsługi komunikacyjnej ustalone przez MZD, w ocenie Wydziału Urbanistki i Architektury brak będzie podstaw prawnych dla wydania decyzji odmownej. Jeżeli wniosek nie zostanie zmieniony, zostanie wydana decyzja odmowna.
Elementem wnioskowanej inwestycji jest parking w przyziemiu częściowo zagłębiony poniżej poziomu terenu i przykryty tzw. zielonym dachem. W decyzji o warunkach zabudowy, Wydział UA ustali wymaganą ilość miejsc postojowych jako minimum 1,5 licząc na 1 projektowane mieszkanie, w tym odpowiedni udział miejsc dla osób niepełnosprawnych. Takie ustalenie odpowiednio zabezpieczy potrzeby parkingowe na terenie inwestycji.
Wnioskowany teren nie stanowi udokumentowanego osuwiska. Z uwagi na istniejącą skarpę o znacznej wysokości, w decyzji o warunkach zabudowy zostanie ustalony obowiązek sporządzenia opinii geotechnicznej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Projekt decyzji o warunkach zabudowy zostanie zaopiniowany przez Geologa Miejskiego.
Szczegóły techniczno-budowlane takie jak: szerokość wjazdów i dróg pożarowych, lokalizacja miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, lokalizacja placu zabaw dla dzieci i miejsca zbierania odpadów oraz uzgodnienie z rzeczoznawcą ds. przeciwpożarowych - będą przedstawione w projekcie budowlanym i analizowane na etapie pozwolenia na budowę.
Organ w postępowaniu administracyjnym związany jest treścią wniosku, dlatego nie może nakazać właścicielowi prowadzenia działalności, której oczekuje Rada Osiedla. Budowa mieszkań stanowi potrzebę społeczną nie mniej ważną, niż budowa przychodni, apteki lub sklepu.
Organ po zakończeniu postępowania dowodowego, przed wydaniem decyzji zawiadomi strony postępowania o możliwości zapoznania się z całością akt i projektem decyzji w sprawie warunków zabudowy, celem składania uwag i zastrzeżeń, a następnie odniesie się do nich w uzasadnieniu decyzji kończącej. Strona postępowania niezadowolona z wydanej decyzji o warunkach zabudowy będzie miała prawo złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej, a następnie skargę do dwuinstancyjnego sądu administracyjnego.